Tỷ lệ chi phí nhà ở trên thu nhập bằng tổng mọi khoản bạn chi vì chỗ ở trong một tháng, chia cho thu nhập về tay. Chữ quan trọng là "mọi khoản": không chỉ tiền thuê hay khoản trả góp, mà cả phí quản lý, điện nước, internet, sửa chữa chia theo tháng, và phần chi phí đi lại phát sinh vì vị trí chỗ ở. Tính đủ, con số thường cao hơn tỷ lệ chỉ dựa vào tiền thuê vài điểm phần trăm, và đó là con số thật bạn đang gánh.
Câu hỏi nên mua hay thuê nhà là một chủ đề riêng đã có nhiều bài so sánh. Bài này chỉ bàn phần đo: tính chi phí nhà ở đầy đủ cho ba tình huống phổ biến, đọc tỷ lệ cùng phần còn lại sau nhà ở, thử kịch bản tiền thuê tăng, và giới hạn của con số. Mọi số liệu là ví dụ giả định, không phải giá thuê hay giá nhà thật.
Chi phí nhà ở đầy đủ gồm những gì
Bảng dưới liệt kê các thành phần, dùng chung cho cả ba tình huống. Không phải ai cũng có đủ các dòng; dòng nào không có thì bỏ.
| Thành phần | Ghi chú khi tính |
|---|---|
| Tiền thuê, hoặc khoản trả góp nhà hằng tháng | Với trả góp, tính cả gốc và lãi trong tỷ lệ chính; ghi riêng phần gốc để biết bao nhiêu đang thành tài sản |
| Phí quản lý, phí dịch vụ, phí gửi xe ở chỗ ở | Tính theo tháng |
| Điện, nước, internet, gas | Lấy trung bình mười hai tháng, vì mùa nóng và mùa lạnh chênh nhau |
| Sửa chữa, bảo trì chia theo tháng | Với người sở hữu, ước một khoản hằng năm rồi chia mười hai; với người thuê, chỉ phần mình chịu |
| Chi phí đi lại phát sinh do vị trí | Phần chênh so với một chỗ ở gần nơi làm hơn; xem giải thích bên dưới |
| Khoản góp cho gia đình khi ở chung | Phần bạn góp vào tiền ăn ở chung, không gồm quà biếu riêng |
Dòng đi lại do vị trí là dòng hay bị bỏ nhất và cũng gây tranh luận nhất. Lý lẽ để tính nó: nhiều người chọn chỗ ở xa trung tâm vì tiền thuê thấp hơn, nhưng trả lại phần chênh bằng xăng, xe và thời gian. Nếu chỉ nhìn tiền thuê, chỗ ở xa luôn trông rẻ hơn. Cách tính đơn giản: ước chi phí đi lại hằng tháng hiện tại trừ chi phí đi lại nếu ở gần nơi làm, phần chênh đưa vào chi phí nhà ở.
Ba tình huống, ba con số
Ví dụ giả định, mỗi người thu nhập về tay 15 triệu mỗi tháng, đơn vị triệu đồng.
| Thành phần | Người thuê phòng | Người trả góp căn hộ | Người ở cùng cha mẹ |
|---|---|---|---|
| Tiền thuê hoặc trả góp | 3,5 | 6,5 (gốc 2,8, lãi 3,7) | 0 |
| Phí quản lý, gửi xe | 0,2 | 0,8 | 0 |
| Điện, nước, internet | 0,7 | 0,9 | 0 |
| Sửa chữa chia tháng | 0 | 0,4 | 0 |
| Đi lại do vị trí | 0,5 | 0,3 | 0,9 |
| Góp tiền ăn ở chung | 0 | 0 | 3,0 |
| Tổng chi phí nhà ở | 4,9 | 8,9 | 3,9 |
| Tỷ lệ trên thu nhập | Khoảng 33% | Khoảng 59% | 26% |
| Tỷ lệ nếu chỉ tính tiền thuê, trả góp | Khoảng 23% | Khoảng 43% | 0% |
Ba điều đáng chú ý. Thứ nhất, người thuê phòng tưởng mình dành 23 phần trăm cho nhà ở, thực tế là khoảng một phần ba. Thứ hai, người trả góp có tỷ lệ rất cao, nhưng 2,8 triệu trong đó là trả gốc, đang chuyển thành phần sở hữu; tỷ lệ chi phí thật không tạo tài sản là khoảng 40 phần trăm. Thứ ba, người ở cùng cha mẹ không trả tiền thuê nhưng chi phí nhà ở không bằng không: phần góp tiền ăn ở và quãng đường đi làm xa là chi phí thật.
Không con số nào trong ba con số là đúng hay sai. Mỗi người đang đổi những thứ khác nhau: sự riêng tư, sự ổn định, thời gian đi lại, một phần sở hữu. Tỷ lệ chỉ cho biết cái giá bằng tiền của lựa chọn đó.
Đọc tỷ lệ cùng phần còn lại, không đọc riêng
Trên mạng có nhiều con số được gọi là ngưỡng an toàn cho chi phí nhà ở. Chúng có nguồn gốc từ thói quen thẩm định ở các nước khác và từ những mức thu nhập khác, nên khó áp thẳng. Cách đọc hữu ích hơn: lấy thu nhập trừ chi phí nhà ở đầy đủ, rồi xem phần còn lại có đủ cho các khoản nền khác, trả nợ khác và một khoản để dành nhỏ hay không.
Ví dụ giả định với người thuê phòng: thu nhập 15 triệu, nhà ở 4,9 triệu, còn 10,1 triệu. Các khoản nền khác như ăn uống, đi lại cơ bản, gửi cha mẹ khoảng 6,5 triệu; còn 3,6 triệu cho tuỳ ý và để dành. Khá thoải mái. Với người trả góp căn hộ: còn 6,1 triệu sau nhà ở, khoản nền khác cũng 6,5 triệu, nghĩa là âm 0,4 triệu trước khi tính bất cứ khoản tuỳ ý nào. Người này chỉ trụ được nếu có thu nhập thứ hai trong hộ, hoặc chi tiêu nền khác thấp hơn ví dụ.
Như vậy, cùng một tỷ lệ có thể chấp nhận được với người này và quá sức với người kia, tuỳ chi tiêu nền ngoài nhà ở. Đó là lý do nên ghi hai con số cạnh nhau: tỷ lệ nhà ở và phần còn lại sau nhà ở và chi tiêu nền khác.
Thử kịch bản: tiền thuê tăng và thu nhập giảm
Chi phí nhà ở là khoản lớn và khó đổi nhanh, nên nên thử trước hai kịch bản hay gặp. Ví dụ giả định với người thuê phòng, đơn vị triệu đồng:
| Kịch bản | Thu nhập | Nhà ở | Tỷ lệ | Còn lại sau nhà ở và nền khác |
|---|---|---|---|---|
| Hiện tại | 15,0 | 4,9 | 33% | 3,6 |
| Chủ nhà tăng tiền thuê một phần năm khi gia hạn | 15,0 | 5,6 | 37% | 2,9 |
| Thu nhập giảm một phần năm | 12,0 | 4,9 | 41% | 0,6 |
| Cả hai cùng lúc | 12,0 | 5,6 | 47% | −0,1 |
Kịch bản tiền thuê tăng chỉ làm phần còn lại mỏng đi; kịch bản thu nhập giảm mới làm nó gần về không. Thông tin này hữu ích khi gia hạn hợp đồng: nếu chủ nhà đề nghị tăng, bạn biết ngay ngân sách chịu được đến đâu, và nếu chuyển chỗ thì cần chỗ mới có chi phí đầy đủ dưới mức bao nhiêu, tính cả chi phí chuyển nhà và tiền cọc mới.
Khi nào nên tính lại chi phí nhà ở
Tỷ lệ chi phí nhà ở không cần tính mỗi tháng. Nhưng có vài thời điểm nên tính lại ngay:
- Trước khi gia hạn hoặc ký hợp đồng thuê mới, với con số đầy đủ của chỗ mới, gồm cả quãng đường đi làm mới.
- Khi đổi việc, vì nơi làm mới thay đổi dòng đi lại do vị trí, đôi khi đủ để đảo ngược lợi thế của chỗ ở hiện tại.
- Trước khi cân nhắc trả góp nhà, để biết khoản trả mới cộng các chi phí sở hữu đi kèm đặt tỷ lệ ở đâu, và phần còn lại sau đó có đủ không.
- Khi hộ có thêm người hoặc bớt người, vì chi phí nhà ở chia cho nhiều người hơn hoặc ít người hơn.
- Mỗi năm một lần trong buổi kiểm tra tài chính cuối năm, với điện nước trung bình cả năm thay vì ước.
Với người ở cùng cha mẹ, thời điểm đáng tính lại nhất là khi đang cân nhắc ra ở riêng. Lúc đó con số chi phí nhà ở đầy đủ hiện tại, đặt cạnh con số dự kiến của chỗ mới, cho biết thu nhập cần tăng bao nhiêu hoặc cần chuẩn bị khoản đệm bao nhiêu trước khi chuyển.
Theo dõi qua các năm: tỷ lệ nhà ở hay trôi lên thế nào
Chi phí nhà ở có xu hướng trôi lên theo những bước nhỏ: tiền thuê tăng khi gia hạn, phí dịch vụ điều chỉnh, hoá đơn tăng vì thêm một chiếc điều hoà, chuyển sang chỗ rộng hơn một chút khi thu nhập tăng. Mỗi bước đều hợp lý, nhưng sau ba bốn năm, tỷ lệ có thể đã tăng vài điểm phần trăm trong khi thu nhập tăng không kịp.
Ví dụ giả định: một người thuê phòng có tỷ lệ chi phí nhà ở đầy đủ 28 phần trăm năm đầu đi làm, 31 phần trăm năm thứ hai sau khi chuyển phòng, 33 phần trăm năm thứ ba sau khi chủ nhà tăng giá, 36 phần trăm năm thứ tư sau khi đổi việc xa hơn. Không năm nào có quyết định lớn, nhưng phần còn lại cho để dành đã mỏng đi rõ rệt. Chỉ khi đặt bốn con số cạnh nhau, chiều hướng mới hiện ra.
Vì vậy nên ghi tỷ lệ chi phí nhà ở đầy đủ mỗi năm vào trang kiểm tra tài chính cuối năm, cạnh tỷ lệ để dành. Hai đường này thường chuyển động ngược nhau, và nhìn chúng cùng lúc giúp thấy nhà ở đang lấy đi phần nào của để dành.
Giới hạn của tỷ lệ nhà ở
Tỷ lệ đo tiền, không đo những thứ chỗ ở mang lại: an toàn, yên tĩnh, gần trường cho con, gần cha mẹ già cần chăm sóc, đủ chỗ để làm việc ở nhà. Một tỷ lệ cao hơn có thể là lựa chọn hoàn toàn hợp lý khi đổi lấy những thứ đó. Ngược lại, một tỷ lệ rất thấp nhờ chỗ ở xa, chật, ồn có thể đang được trả bằng sức khoẻ và thời gian.
Dòng đi lại do vị trí cũng có giới hạn: nó chỉ đo tiền đi lại, không đo thời gian ngồi trên xe. Nếu muốn tính cả thời gian, có thể nhân số giờ đi lại mỗi tháng với một giá trị giờ tự đặt, nhưng nên giữ con số đó ở cột riêng, vì trộn tiền thật với tiền quy đổi dễ làm các con số khác khó đọc.
Với người trả góp, tỷ lệ chi phí nhà ở cao không đồng nghĩa với lãng phí, vì một phần là trả gốc. Nhưng khoản trả góp là cam kết dài và khó gỡ, nên phần còn lại trong kịch bản thu nhập giảm quan trọng hơn bản thân tỷ lệ. Các quyết định liên quan đến vay mua nhà cần tìm hiểu kỹ và hỏi người có chuyên môn được cấp phép.
Câu hỏi thường gặp
Có nên tính tiền điện nước vào chi phí nhà ở không?
Nên, vì đó là chi phí gắn trực tiếp với chỗ ở và thay đổi theo chỗ ở: căn rộng hơn, hướng nắng, thiết bị cũ đều làm hoá đơn khác. Lấy trung bình mười hai tháng để không bị mùa nóng làm méo con số.
Ở nhà cha mẹ không trả tiền thì tỷ lệ nhà ở có bằng không không?
Hiếm khi bằng không. Phần góp tiền ăn ở chung, các hoá đơn bạn trả thay, và quãng đường đi làm xa hơn nếu có đều là chi phí nhà ở. Tính đủ giúp bạn biết ra ở riêng sẽ làm chi phí tăng bao nhiêu, thay vì so tiền thuê với con số không.
Trả góp nhà thì tính cả gốc hay chỉ phần lãi?
Tính cả gốc và lãi trong tỷ lệ chính, vì đó là tiền rời khỏi ngân sách mỗi tháng. Ghi riêng phần gốc để biết bao nhiêu đang chuyển thành phần sở hữu. Hai con số cùng có ích: một cho dòng tiền, một cho bức tranh tài sản.
Tỷ lệ nhà ở bao nhiêu thì nên tìm chỗ rẻ hơn?
Không có ngưỡng chung. Thay vào đó, xem phần còn lại sau nhà ở và chi tiêu nền khác. Nếu nó gần không hoặc âm trong kịch bản thu nhập giảm một phần năm, và bạn không có khoản đệm đủ dày, chỗ ở hiện tại đang quá sức so với độ ổn định thu nhập.
Chi phí chuyển nhà có nên tính khi so chỗ ở mới không?
Có. Chi phí chuyển đồ, tiền cọc mới bị giữ, đồ dùng phải mua thêm, những ngày nghỉ làm để chuyển. Chia tổng chi phí này cho số tháng dự kiến ở chỗ mới rồi cộng vào chi phí hằng tháng khi so; chỗ mới rẻ hơn một chút có thể không đáng nếu chỉ ở một năm.